Construção na China volta a crescer e anima demanda

O escritório de vendas de um novo empreendimento imobiliário na rica cidade chinesa oriental de Hangzhou está fervilhando. Apesar de faltarem ainda três anos para a inauguração das torres envidraçadas que constituirão o Centro Internacional Xizi, os potenciais proprietários aglomeram-se em torno de cada mesa disponível.

“Alguém acabou de comprar cinco apartamentos”, diz Ashley He, um entre o batalhão de vendedores que trabalha no local.

O renovado entusiasmo por imóveis na China não se limita a compradores de casas. Investidores também estão investindo em ações e fundos vinculados ao setor imobiliário chinês.

Em outubro, o preço de casas novas subiu em metade das 70 cidades chinesas monitoradas pelo Departamento Nacional de Estatísticas, mais do que nas 31 cidades de setembro. Os preços caíram em 17 cidades e ficaram inalterados em 18 cidades, entre elas, Xangai.

A alta dos preços dos imóveis representa uma sensível guinada em relação às sombrias previsões de desaceleração e até de um colapso no mercado habitacional, que dominou o noticiário até recentemente. Há apenas dois meses, o Banco Mundial advertia que uma “correção no mercado imobiliário” era um dos maiores riscos com que a China se defrontava.

“Há uma crença profundamente arraigada de que existem milhões de apartamentos vazios e não vendidos no mercado. Isso parece não ser verdade, e está surpreendendo as pessoas”, diz Stephen Green, economista do Standard Chartered em Hong Kong.

Ele concorda com o que afirmam outros economistas, dizendo que o setor imobiliário chinês é “o mais importante setor [econômico] no universo”. Não apenas tem sido o principal motor do crescimento chinês nos últimos dez anos, como também representa a maior influência na demanda chinesa por commodities mundiais – de minério de ferro a cobre.

Muitos analistas e investidores ainda acreditam que a alta perderá fôlego, à medida que muitos novos projetos imobiliários forem incorporando oferta ao mercado. Por ora, porém, os pessimistas em relação ao mercado imobiliário chinês estão na defensiva.

Uma desaceleração na construção de moradias, que representa cerca de 10% do Produto Interno Bruto (PIB), é uma das principais razões pelas quais a economia provavelmente terá crescimento abaixo de 8% neste ano, o pior desempenho em mais de uma década.

Neste fim de semana, a China anunciou que seu Índice Gerentes de Compras oficial, um indicador da atividade industrial, subiu de 50,2 em outubro para 50,6 em novembro. Foi o mais recente anúncio em uma série de dados positivos, o que sugere que o crescimento está se recuperando após queda por sete trimestres consecutivos.

As perspectivas receberam nova injeção de ânimo na semana passada, quando a Moody’s mudou sua expectativa para o setor imobiliário chinês para estável, após permanecer negativa desde 2011.

A empresa de classificação de crédito disse crer que as vendas de casa crescerão a um ritmo anual de um dígito nos próximos 12 meses. “Sólidos fundamentos para a demanda, urbanização continuada, financiamento imobiliário mais facilitado para os compradores da casa própria e crescente ampliação de um mercado de massas para habitações deverão impulsionar as vendas e os volumes de negócios para as incorporadoras imobiliárias”, segundo a Moody’s.

Mas o que a agência não cita é o fato de que as construtoras encontraram maneiras cada vez mais espertas de driblar as regras que visavam esfriar o mercado.

O governo, preocupado com o preço inacessível dos imóveis e com o fato de as incorporadoras estavam construindo um número exagerado de casas de luxo, implementou políticas duras a partir de 2010. Os bancos foram obrigados a cortar seus empréstimos às construtoras, e as pessoas foram impedidas de comprar um segundo imóvel na maioria das grandes cidades, num esforço para acabar com a especulação.

Hangzhou, que já foi um dos mercados habitacionais mais aquecidos na China, foi uma das mais atingidas. O preço das casas caiu 8,7% frente ao ano anterior, segunda pior média entre as 70 cidades monitoradas. Greentown, a maior construtora de Hangzhou, foi obrigada a vender muitos imóveis para continuar funcionando.

Mas no Centro Internacional Xizi, com 30% de capital controlado pela Greentown, as coisas estão melhorando. Ao construir prédios com unidades dotadas de mordomias de “flat”, os apartamentos foram classificados como imóveis comerciais, e não residenciais. Dessa maneira, não são sujeitos às restrições oficiais válidas para aquisição de imóveis residenciais.

Existem ainda outras maneiras de contornar as regras. Em Langfang, cidade-dormitório perto de Pequim, uma vendedora de plantão no projeto imobiliário Haodi Fang, com 15 edifícios, disse que os compradores precisam ter documentos que comprovem ter pago impostos durante um ano, antes de comprar um apartamento. “Mas existem agências que podem dar um jeitinho nisso”, acrescenta.

As agências fiscalizadoras estão cientes dessas brechas, mas querem que o crescimento se estabilize e, por isso, não parecem ter nenhuma pressa para eliminá-las.

Tendo mantido distância do mercado imobiliário chinês nos últimos anos, os investidores também estão voltando a atuar nele. As ações de duas maiores incorporadoras chinesas, Poly Real Estate e China Vanke, estão em alta de 40% e 20%, respectivamente, neste ano. Em contrapartida, o principal índice da bolsa chinesa caiu 10%.

A alta das ações está alimentando um ciclo virtuoso, reduzindo o custo de emissão de dívida das incorporadoras e facilitando novos investimentos. O mercado de dívida, que permaneceu inacessível às incorporadoras durante boa parte de 2011 e início de 2012, está aberto para negócios.

Na semana passada, a Soho China tornou-se a primeira incorporadora chinesa a captar US$ 1 bilhão numa única operação, ao passo que uma recente emissão de US$ 500 milhões da Longfor gerou uma demanda por US$ 11 bilhões.

O resultado foi uma abrupta queda no custo de tomada de empréstimos para as empresas imobiliárias. A Agile, primeira incorporadora chinesa a captar financiamento no mercado de títulos neste ano, emitiu papéis de dívida com um rendimento de 9,75% em abril, agora negociados a apenas 6,75%.

O comportamento dos investidores também mudou, e agora veem-se fundos soberanos ao lado de gestores de ativos, fundos de hedge e bancos privados investindo em títulos imobiliários, segundo um banqueiro que participou da emissão de papéis da Soho China.